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株式会社タクショウの業務日記

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任意売却ご依頼前に不安に思って質問されること②

ご依頼を悩まれている方の中には、依頼後、即引越しをしなければならないのではないかとお考えの方も多いようです。
もしくは家に買い手が付いた場合、即引越ししなければならないと。

まず依頼後、即引越しということは、まずありません。任意売却って所有者様の任意にて売却な訳ですから残債務の処理方法は違えど、普通に売却する事となんら変わりはありません。
不動産購入の際、中古住宅をお探しになった方ならお解かりと思いますが、所有者の方が居住されているお宅を内覧することは珍しくありません。
つまり居住して頂きながら売却するという形になりますので慌てて引越しということはありませんのでご安心下さい。

次に買い手が購入の意思表示をお出し頂いたという状況で慌てて引越しかと申しますとこれも違います。
ほとんどの場合、住宅購入をされる一般の方は住宅ローンを利用されます。
通常不動産業者は購入の意思表示を頂いてから、銀行に住宅ローンの打診を行います。
通常、銀行では申込者の方の書類一式が揃ってから、事前審査・本審査と2段階ありますので、
本審査で承認を頂くまでに約1ヶ月くらいは要すると考えて頂いたらと思います。

つまり購入の意思表示を頂いてから、次に移る引越し先を探し始める位でちょうどいいと思ってください。

ではいつ引っ越しするのか?となりますと多くの場合、買主様と最終的に銀行で全額決済頂き、所有権も買主様に移行し、債権者にも支払いが完了、債権者から当社の交渉により引越し代金をご依頼者様にお渡しいてから1週間以内ということになります。
これは競売と違って、ご依頼者様が売主、購入希望者様が買主として売買契約を結びますので、不動産の引渡し猶予の特約を付ける事が可能な訳です。
なのでご依頼者様は引越し費用を受け取ってから移り先が賃貸物件であればその時に保証金等をお支払いいただきお引越し頂けば問題は一切ありません。

ちなみに正式に任意売却のご依頼を頂いてからお引越しまでに要する期間は3~5ヶ月です。
もちろんご依頼者様が早急に事を運びたいとご希望があれば、買主を当社または当社提携の不動産業者にすれば早急な売却も可能です。

任意売却で一番お伝えしたいことは、あくまでも任意で売却をするわけですから、ある程度、売主であるご依頼者様のご希望を反映した売却が可能ということです。
強制的に売却される競売と大きく違う点の1つと思います。
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Genre : ビジネス  不動産

任意売却依頼前に不安に思われて質問されること ①

依頼前ってやはり皆さん不安に思われることが多いようで、その不安がご依頼頂く障害になることも少なくはありません。
特に生涯生活をしようと思って購入された不動産を手放さなければならない状況になるまでに、それぞれいろいろなご事情がお有りでなかなか不動産屋を信用出来ないとお考えになられるのも、当然のことかと思います。

そこで私が今までにご依頼者様からご質問頂いた、不安点・疑問点の中で、私の説明で納得頂きご依頼頂いたケースを何点か書かせていただきます。

◎任意売却を行うにあたり債権者の同意をとる交渉結果が不調に終わった場合、交渉に要した幾らかの費用を私共に払わなくてはいけないのではないか?とお考えになっておられる方がおられ、なかなかご依頼に踏み切れない状態でした。

この事を口にされたのは私に相談されて約1ヶ月後くらいで、私も何がお客様を不安にさせているのか分からないままでしたが、このご質問を頂き一気に解決頂きました。

結論から言えば、不動産屋はあくまで成功報酬な訳です。つまり債権者様との交渉が不調に終わった場合ご依頼者様から費用を頂くなんて事は頭に少しも過ぎりませんでした。
お金を頂くどころか、申し訳ありませんでしたと、お詫びをしないといけないくらいと考えております。
これは多分当社に限らず、他の任意売却を扱う業者さんでも同じだと思います。

逆を言えば任意売却を専門に扱うからには債権者との交渉には絶対の自信がないと商売にならないという事です。

もう一度書きますが、債権者との交渉が不調に終わった際、少なくとも当社はご依頼者様に何らかの費用を請求することはありません!
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任意売却のメリット

住宅ローンの支払いが滞り始めて、今後正常に返済を行う目処が立たなければ、基本的には債権者(銀行等)との連絡を絶って競売、もしくは債権者との話し合い(基本的に当社で行います)を行い任意売却のいずれかになります。

競売か任意売却かとなれば任意売却のほうがメリットは多いかと思います。

まず競売のメリットですが競売申立がなされてからギリギリまで立ち退かなかったとして約10ヶ月、家賃も住宅ローンの支払いもせずにご所有の不動産に住むことが出来ます。
金銭的なメリットとしては大きいと思います。
只、ある程度近隣にお住まいの方などに競売にかかっている事を知られる可能性がある事を認識して頂いた方が良いかと思います。

任意売却の方はと申しますと金銭的なメリットでは債権者との話し合いで売却代金から引越し費用を捻出して頂くケースがあります。
また引越し先に関してもご希望や債権者からの費用を考慮した上でご紹介いたします。
最近は賃貸物件の多くに保証会社の保証を受けれることが入居条件になっており、保証会社の審査にクレジット審査を採用されているケースも多々ありますので、入居条件も考慮してご紹介させていただき、スムーズで安心な転居をして頂けるよう心掛けております。

では金銭的メリット以外のメリットについてですがご依頼者様のご依頼いただくタイミングにもよりますが基本的には周辺にお住まいの方に住宅ローンが滞っている、又は競売申立されているなどという事が知れずに売却出来ます。
つまり任意売却はあくまでも売主様の任意での売却なので売却方法は通常に売却しているケースと一緒になるわけです。

又、ご依頼者様によくある心配事の一つに売却の依頼をしたら、即座に引越しをしなければならないのではというご心配がありますが、基本的に債権者と交渉し価格決定がされ買主様が見つかり売買代金を決済して頂くまで、2、3ヶ月は要します。
決済が完了し登記名義が買主様に移動するまでは、当然居住頂いて良いわけです。
つまりいつごろに引越し先を手配していつごろから引越しの準備をしてと計画的に行うことができますので、精神的なメリットが特に高いと思います。

又、私共のような任意売却を専門に扱う業者は住宅ローン以外にも債務があるお客様に適切なアドバイスもしくは適切な相談先を持っているケースが多いので(当社でしたらホームページ上にある
破産、再生などを扱う司法書士の先生に常に相談しております。)
ただ不動産を手放すお手伝い以上のお役立ちが出来ると思います。

長々と書いてしまいましたが、個々それぞれのケースがあり一概には言えませんが、流れから考えれば、競売をしてから任意売却は無理ですが、任意売却からスタートされて実際に任意売却でメリットを感じないとなられた時にそこで売却せずに自動的に競売に進むというのが妥当ではないかと思います。






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任意売却後の残債の支払いについて

前回の任意売却のご説明の中で売却可能額を残債が上回っていても売却は可能と書きましたが、
では実際に売却した後、残った借入額はどうなるのかという疑問が出てくるかと思います。

残った借入額については自己破産をするケースを除き、売却後も支払い続けるというのが答えになります。
しかし売却前と同じ返済条件で支払い続けるという訳ではありません。
金融機関によって異なりますが、売却前もしくは売却後に月々いくら位支払えますかというような、話があります。
ここで見栄を張る必要はありませんし、残債額の多さや今まで支払う事になっていた返済額を気にすることなく間違えなく支払える金額をお伝え頂いたら良いかと思います。

これ以上の説明はネット上では行いにくいことなので詳しくはお問い合わせ頂きました際にとさせて頂きますが、仮に任意売却せずに競売で不動産の処理をされてしまったとしても、残債があれば同じく支払い続けなければなりません。
ならば、競売より高く売却できる可能性がある任意売却を行う方がメリットがあることをご理解いただくことは容易な事かと思います。

では次回ですが、競売ではなく任意売却にすることのメリットとはと題して可能な限り説明させて頂きます。


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任意売却ってご存知ですか?

はじめまして!株式会社タクショウの代表者今村 拓生です。
皆さんは任意売却ってお聞きになった事ありますか?
この任意売却って言葉、売買を扱う不動産屋さんならご存知の方も多いと思いますが、そんな不動産屋さんでも実際に任意売却を売主様側で取引したという方は結構少ないかも知れません。
まして一般のお客様になればご存じなくて当然で、任意売却という売却方法をご説明したところもっと早く知っていればもっと早く楽になれたのにとおっしゃられる事も多々あります。

これは任意売却の特性上、ほとんどが売却額より住宅ローンなどの残債額の方が上回るというケースが多く、又売主様から不足分の金額をご用意頂けないケースがほとんどの為、通常の売却の知識では取引出来ないと考えてしまいがちなのです。

実際、私も不動産仲介の会社に勤務していた際には、債務超過で自己資金の無い売却希望のお客様はお断りしておりました。

私自身仕事上で知り合った業界の先輩になる方から任意売却を教えて頂くまでは、通常売却しか売却には方法が無いとまで思っていたほどでした。

さて本題の任意売却を簡単に説明すると、住宅ローンの残債が2000万円ある自宅を売ろうと考え周辺相場を地元の不動産屋さんに聞いたり、査定してもらったり折り込み広告でだいたいの売却価格を把握していくと、どうやら1000万円前後でしか売却できないことが判明。

しかしこれ以上住宅ローンの返済を継続することは不可能、又はあと数ヶ月は返済できても先に見込みが無いというケース。
この場合私共で借入先の金融機関と交渉し2000万円の残債があっても1000万円で売却し抵当権を不動産から外して頂く了解を取ります。
この了解が頂ければ実際に売却は可能となります。残債を完済できなくて問題があるのは売却後、新所有者に売主様の抵当権が残る事で抵当権を抹消して頂ければ通常の売買と何ら変わりない訳です。

只、この金融機関との交渉はある程度、住宅ローンの性質を理解していないと出来ません。
ですので任意売却という言葉は知っていても任意売却をした事がないという不動産屋さんが多いというわけです。
ちなみに今後の支払い継続に可能性が無いまま金融機関との連絡を閉ざしてしまうと一定期間で競売の申立をされてしまいます。
競売で売却されると1000万円で売れる不動産が600万円や700万円で売れてしまう可能性がある訳で競売になるなら任意売却の方がより売却後の残債が少なくてすむという事です。
又、競売申立をされてしまったという方でも、まだ任意売却を行うことは出来ますので申立をされても諦める必要はありません。

次回は売却後の残債の支払いはどうなるのかについて書きます。

もし任意売却に関心がお有りな方は当社のホームページもご覧下さい。












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